Nội dung bài viết
Thủ tục mua bán đất là vấn đề hết sức quan trọng khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất và các tài sản gắn liền với đất. Nguyên nhân vì giá trị giao dịch lớn, dễ xảy ra rủi ro nếu không thực hiện đúng theo quy định của pháp luật hiện hành.
Vậy thủ tục mua bán đất có sổ đỏ hoặc sổ hồng cần những giấy tờ gì, quy trình thực hiện ra sao, các lệ phí cần đóng là gì? Cùng theo dõi bài viết “Thủ tục mua bán đất – Hướng dẫn 5 bước đi từ A đến Z”.
1. Tìm hiểu về sổ đỏ và sổ hồng trước khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Phân biệt sổ đỏ và sổ hồng:
Sổ đỏ được hiểu là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, được Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp theo mẫu, có bìa màu đỏ. Nội dung ghi nhận quyền sử dụng đất như đất ở, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp…
Sổ hồng được hiểu là “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”. Mẫu giấy này có bìa màu hồng, có giá trị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất do Bộ Xây dựng ban hành.
Trên thực tế, sổ đỏ và sổ hồng là cách gọi thông thường của người dân dựa trên màu sắc của các loại giấy chứng nhận. Tuy cách ngắn gọn và rất phổ biến nhưng tên gọi này không sử dụng trong các văn bản pháp luật.
Hợp nhất sổ đỏ và sổ hồng:
Việc sử dụng 2 loại sổ khiến nhiều người dân hiểu lầm cũng như khó khăn trong công tác quản lý.
Do đó, năm 2009, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính Phủ và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường được ban hành. Theo đó, sổ đỏ và sổ hồng sẽ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất trên phạm vi cả nước với tên gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Hiện nay, 3 loại sổ này có giá trị pháp lý như nhau và được nhà nước công nhận.
2. Điều kiện mua bán nhà đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đất đai là tài sản của Nhà nước không thuộc quyền sở hữu của dân. Do đó, mua bán đất thực chất là từ ngữ dân dã nhưng bản chất chính là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất.
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013: Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau
Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.
Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng đất được thừa kế cho người khác.
Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp.
Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất.
>> Xem thêm: Đứng trước nguy cơ bị xử phạt hành chính về vi phạm luật đất đai nếu không nắm rõ những điều này.
3. 5 bước thực hiện thủ tục mua bán đất đai
Trước khi tiến hành thủ tục mua bán cần lưu ý một số vấn đề sau:
- Đây là thủ tục chung áp dụng cho các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thủ tục để sang tên giấy chứng nhận). Do đó, thủ tục mua bán đất có sổ đỏ, mua bán nhà đất có sổ hồng là như nhau.
- Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013: việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Theo đó, khi mua bán đất thì phải làm thủ tục sang tên để tránh xảy ra tranh chấp.
Như vậy, thủ tục mua bán đất đai được thực hiện theo 5 bước chính như sau:
Bước 1: Kiểm tra và tìm hiểu thông tin
Đối với người bán: Tìm hiểu thông tin người mua để tránh tình trạng lừa đảo, đặc biệt là trong việc tráo sổ đỏ gốc.
Đối với người mua: Việc kiểm tra và tìm hiểu thông tin nhà đất trước khi mua là điều hết sức quan trọng. Người mua cần lưu ý đến các vấn đề sau:
- Kiểm tra sổ đỏ và giấy tờ bản chính so với thực tế..
- Tìm hiểu phần nhà đất có nằm trong diện quy hoạch, dự án không.
- Thông tin về tranh chấp.
- Thông tin vay nợ – thế chấp.
>> Xem thêm: Dự án đất nền – chiêu trò lừa đảo cũ và những nạn nhân mới
Bước 2: Thoả thuận và đặt cọc
Sau khi đã tìm hiểu về nhà và đất và quyết định giao dịch, hai bên tiến hành thỏa thuận về giá cả, nghĩa vụ thuế và lệ phí cần đóng, thời điểm giao dịch, thời điểm bàn giao sổ đỏ, thủ tục sang tên… và tiến hành đặt cọc.
Đặt cọc khi mua bán nhà đất có sổ đỏ, nhà đất có sổ hồng là việc Bên mua sẽ chuyển cho bên bán một khoản tiền để xác nhận và đảm bảo việc giao dịch sau này.
Việc đặt cọc thường được tiến hành tại văn phòng công chứng hoặc làm chứng bởi người thứ 3 không có quan hệ với cả bên mua và bên bán.
Sau khi đặt cọc xong, có thể xảy ra 3 trường hợp như sau:
- Trường hợp 1: Hợp đồng được ký kết, khoản tiền đặt cọc sẽ trả lại cho người mua hoặc trừ trực tiếp vào giá bán.
- Trường hợp 2: Người mua không tiếp tục giao dịch, khoản tiền cọc thuộc về người bán.
- Trường hợp 3: Người bán không thực hiện giao dịch, bên bán phải trả lại khoản tiền cọc và thêm 1 phần phí phạt tuỳ giao ước trước đó.
Tải mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
Bước 3: Ký kết và công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Sau khi đã đặt cọc (hoặc thoả thuận xong), đôi bên bắt đầu tiến hành công chứng hợp đồng tại Phòng công chứng (của Nhà nước) hoặc Văn phòng công chứng (tư nhân) trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất.
Hồ sơ công chứng theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014 quy định như sau:
Theo thỏa thuận ban đầu, 2 bên mang đầy đủ hồ sơ đến Văn Phòng Công Chứng (VPCC) để lập hợp đồng mua bán nhà. Hợp đồng có thể tự soạn nhưng sẽ tốt hơn nếu nhờ cơ quan công chứng soạn thảo giúp vì đây là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với một giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà đất có sổ đỏ.
Tải mẫu hợp đồng mua bán nhà đất
Sau khi hoàn tất Hợp đồng công chứng, bên mua có thể giao tiền cho bên bán. Bên mua đã có thể cầm hợp đồng công chứng và hồ sơ để làm thủ tục sang tên sổ đỏ.
Có 3 cách sau để giao nhận Hợp đồng, tiền và sổ đỏ như sau:
#1: Mỗi bên lấy đủ số bản Hợp đồng công chứng nhà đất cho mình nhưng chưa giao tiền và giấy tờ sổ đỏ gốc.
#2: Nhờ công chứng viên VPCC giữ toàn bộ Hợp đồng công chứng nhà đất cho đến khi giao tiền, giao giấy tờ xong thì hai bên cùng qua VPCC lấy hợp đồng công chứng.
#3: Bên bán giữ toàn bộ Hợp đồng công chứng (thường có 5 bản) cho đến khi giao xong tiền và giấy tờ thì đưa hợp đồng cho bên mua.
Bước 4: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Chuẩn bị hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;
– Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
– Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).
Bước 5: Thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ
Hồ sơ gồm có:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
- Ngoài ra, phải có sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân.
Quy trình sang tên sổ đỏ tiến hành như sau:
Nộp hồ sơ: tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ. Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ sẽ thông báo, hướng dẫn cho người nộp hoàn thành tối đa trong 3 ngày.
Giải quyết yêu cầu: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Lúc này, nếu nhận nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính như: Tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ…thì người mua nộp theo số tiền như thông báo tại cơ quan thuế và biên lai thì giữ và gửi lại cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Trả kết quả. Thời gian trả kết quả không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
Bạn đang theo dõi bài viết “Thủ tục mua bán đất – Hướng dẫn 5 bước chi tiết từ A đến Z”. Để lại email An Khang Real sẽ luôn cập nhật những bài viết phân tích mới nhất về thị trường đến bạn.
CẬP NHẬT THỊ TRƯỜNG
CHỈ VỚI 1 LẦN ĐĂNG KÝ MIỄN PHÍ
*Mọi thông tin sẽ được bảo mật
