Yếu tố nào sẽ tác động đến sự bứt phá của bất động sản 2020?

Thị trường bất động sản hiện tại sẽ khởi sắc vào cuối năm 2020?

Năm 2019 là một năm mà bất động sản Việt Nam gặp nhiều sóng gió bởi những “con sâu ham ăn”. Dẫn đến ảnh hưởng tiêu cực về sự đánh giá, nhìn nhận và hành vi của nhà đầu tư.

Khi bị tác động nặng nề bởi tình hình kinh tế trong nước và thế giới. Thị trường bất động sản 2020 có nguy cơ giảm tốc khi chỉ mới bắt đầu chặng đua. 

Cùng nhìn nhận lại từ những yếu tố tích cực của kinh tế vĩ mô thì về cơ bản bất động sản Việt Nam sẽ có sự bứt phá chuyển mình vào năm 2020 này?

1/ Những khó khăn mà bất động sản 2020 phải đương đầu?

Cùng nhìn nhận lại một chút về những biến đổi của thị trường bất động sản Việt Nam vào năm 2019.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, bất động sản năm 2019 có sự phát triển tương đối ổn định về nguồn cung, số lượng giao dịch, giá cả, dư nợ tín dụng và vốn đầu tư nước ngoài.

Tổng số dự án đủ điều kiện mua bán ở hai thành phố lớn nhất cả nước bao gồm Hồ Chí Minh và Hà Nội là 105 dự án.

Hà Nội có 58 dự án với 31.184 căn hộ chung cư và 1.963 căn thấp tầng.

Hồ Chí Minh có 47 dự án đã đủ điều kiện bán nhà ở và hình thành trong tương lai với 23.485 căn chung cư và 1.319 căn thấp tầng.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, theo thống kê của VNREA, tại 10 khu vực có hoạt động đầu tư mạnh về kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng có 216 dự án. Tổng các loại sản phẩm phục vụ lưu trú nghỉ dưỡng vào khoảng 139.281 sản phẩm.

Đặc biệt, điều đáng chú ý ở đây chính là vốn đầu tư nước ngoài đối với lĩnh vực bất động sản đứng thứ hai, chỉ sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo.

Những khó khăn mà bất động sản 2020 phải đương đầu?
Những khó khăn mà bất động sản 2020 phải đương đầu?

Tuy nhiên, đầu năm 2020 dòng vốn từ các tổ chức tín dụng chảy vào bất động sản bị siết chặt bởi Ngân hàng Nhà nước. Lộ trình đó đã chính thức được chốt lại sau 3 năm khởi động.

“Năm 2020 sẽ là một năm nhiều thách thức nhất với thị trường bất động sản, do tín dụng siết chặt, nguồn cung mới khan hiếm, các loại hình bất động sản như condotel bị mất niềm tin đối với nhà đầu tư”

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn

Đối với thị trường condotel/căn hộ dịch vụ, tiềm năng của phân khúc này trong năm nay sẽ kém hấp dẫn hơn so với những dòng sản phẩm khác như chung cư, biệt thự, nhà phố và đất nền. 

Do vậy, năm 2020 sẽ là một giai đoạn đầy khó khăn đối với condotel khi nhà đầu tư đang mất niềm tin vào loại sản phẩm này.

Tuy nhiên, bất động sản vẫn có thể duy trì và bứt phá bởi các dự báo tích cực về nền kinh tế.

2/ Thị trường bất động sản có tận dụng cơ hội để vượt qua thách thức?

Trước thực trạng nêu trên, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã có những biện pháp, khung giải pháp để xử lý vấn đề của thị trường như sốt đất cục bộ, ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn điều chỉnh sản phẩm căn hộ du lịch.

Bộ trưởng đã đề nghị các địa phương khẩn trương hoàn thành việc rà soát, phân loại đánh giá các quy hoạch chi tiết bị điều chỉnh sai quy định. Cùng với đó, báo cáo hướng khắc phục để gửi Thủ tướng ngay trong quý 1/2020.

“Năm 2020 dù thị trường bất động sản có những nguy cơ giảm tốc mà nguyên nhân đến từ các yếu tố nguồn cung, pháp lý và tín dụng nhưng nhìn chung với các yếu tố tích cực của kinh tế vĩ mô cộng với nhu cầu về nhà ở cao, cơ bản thị trường bất động sản vẫn có sự phát triển ổn định”

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam

“Năm 2020, kinh tế Việt Nam vẫn còn đà tăng trưởng tốt nhưng cũng sẽ gặp nhiều rủi ro, bất định. Thị trường bất động sản tiếp tục sàng lọc, điều chỉnh. Do vậy, khả năng ‘thích ứng’ là rất quan trọng. Mỗi doanh nghiệp cần chủ động xây dựng/điều chỉnh chiến lược kinh doanh phù hợp để có thể thích ứng, tận dụng được cơ hội và vượt lên thách thức”

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế - tài chính

“Với những tác động như hiện nay, thị trường 2020 sẽ mang lại rất nhiều cơ hội và thách thức. Đặc biệt, riêng bất động sản nghỉ dưỡng sẽ là cuộc "cải cách" và thật sự chỉ dành cho các Nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm, những người thật sự am hiểu thị trường. Việc đánh giá tiềm năng dự án và tận dụng "bắt đáy" thị trường sẽ đem về lợi nhuận vượt mong đợi nếu đúng thời điểm”

Ông Lê Vũ Trường An - TGĐ Công ty Cổ phần Tư vấn và Đầu Tư BĐS An Khang
Thị trường bất động sản 2020 có tận dụng cơ hội để vượt qua thách thức?
Thị trường bất động sản 2020 có tận dụng cơ hội để vượt qua thách thức?

Điều này hoàn toàn phù hợp với xu hướng phát triển của thị trường giai đoạn 3 năm qua. 

Khi đã có sự đi lên một cách lành mạnh, chuyên nghiệp và giảm thiểu các nguy cơ rủi ro hơn so với thị trường bất động sản thời kỳ trước.

Trong năm nay chiến tranh thương mại Mỹ – Trung vẫn sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến xuất khẩu của Việt Nam trong ngắn hạn. 

Tuy nhiên, nhà đầu tư lo ngại rủi ro tăng nên sẽ điều chỉnh danh mục đầu tư, tác động dòng vốn FDI, thị trường chứng khoán, chuỗi cung ứng, thị trường bất động sản và lao động của Việt Nam.

Đáng chú ý, do dịch chuyển đầu tư, nhu cầu bất động sản công nghiệp tăng nên nhu cầu bất động sản nhà ở (chủ yếu phân khúc căn hộ cao cấp; nhà ở công nhân – thu nhập thấp) sẽ tăng. 

Nhu cầu bất động sản mặt bằng bán lẻ và văn phòng cũng sẽ tăng nhẹ.

Để biến thách thức thành cơ hội thì có ít nhất 3 việc mà các nhà đầu tư bất động sản nên làm là:

  • Nắm rõ tình hình của thị trường
  • Cơ cấu tại các danh mục xem bất động sản vào nên giữ hoặc nên bán
  • Chú ý vào dòng tiền của mình

3/ Yếu tố tác động trực tiếp đến việc “chuyển mình” của bất động sản 2020

Có 3 yếu tố sẽ ảnh hưởng đến việc bứt phá và chuyển mình của thị trường bất động sản Việt Nam vào năm 2020:

Siết chặt tín dụng:

Chắc hẳn đây là thông tin không quá mới mẻ đối với các nhà đầu tư và các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 22 với nội dung là vẫn tiếp tục siết cho vay bất động sản.

Điều này đồng nghĩa với việc lộ trình của nguồn vốn ngắn hạn sẽ bị giảm dần với tỷ lệ tối đa. Thay vào đó là để khuyến khích nguồn vốn cho vay trung và dài hạn. 

Cụ thể là từ 1/1/2020 – 30/9/2020 tỷ lệ này là 40%; từ 1/10/2020 – 30/9/2020 là 37%; từ 1/10/2021 – 30/9/2022 là 34% và kể từ 1/10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%.

Đồng thời Ngân hàng Nhà nước cũng tăng hệ số rủi ro kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.

Tuy tín dụng bất động sản tăng cao nhưng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng chậm khoảng 6%, chiếm khoảng 32% tổng dư nợ tín dụng vào bất động sản.

Đứng ở phương diện là người mua nhà, các khoản vay phục vụ đời sống có tổng số tiền thỏa thuận cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng dưới 4 tỷ đồng vẫn áp dụng hệ số rủi ro 100%. 

Như vậy, việc siết chặt tín dụng chỉ nhằm mục đích sẽ kiểm soát các khoản vay có giá trị lớn. 

Chủ yếu là đầu tư vào phân khúc cao cấp hoặc đất nền mà không ảnh hưởng tới nhu cầu mua nhà ở thực của người dân khi mua căn hộ trung cấp và bình dân.

Điều này nói lên rằng, để giảm bớt các gánh nặng từ phía ngân hàng, chủ đầu tư cần phải tìm những nguồn vốn mới để đa dạng cấu trúc nguồn vốn của mình. 

Yếu tố tác động trực tiếp đến việc “chuyển mình” của bất động sản 2020
Yếu tố tác động trực tiếp đến việc “chuyển mình” của bất động sản 2020

Nguồn vốn FDI:

Năm 2019, tổng vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký tăng thêm và mua cổ phần vào lĩnh vực bất động sản đạt 3,9 tỷ USD, giảm 41%. 

Vốn FDI đăng ký thông qua góp vốn mua cổ phần có sự thay đổi đáng kể từ tháng 8/2019 đến cuối năm 2019 đạt gần 2,8 tỷ đồng. 

Trong khi đó vốn đăng ký cấp mới đạt 1,8 tỷ USD, giảm 65% so với năm trước và thấp nhất trong vòng 3 năm. 

Mức giảm này là do trong năm 2018 có dự án Thành phố thông minh trị giá 4,1 tỷ USD tại Đông Anh, Hà Nội do Sumitomo Corporation (Nhật Bản) đầu tư. 

Nếu không tính con số này, vốn đăng ký cấp mới tăng 50% so với năm 2018.

Số liệu đã cho thấy sự thay đổi về hình thức đầu tư của các chủ đầu tư nước ngoài khi tham gia sâu hơn vào việc định hướng phát triển doanh nghiệp hoặc phát triển các dự án thay vì chỉ vận hành hoặc góp vốn vào dự án.

Nguyên nhân là do việc siết chặt dòng vốn chảy vào bất động sản khiến các chủ đầu tư trong nước phải chủ động tiếp cận nguồn vốn ngoại để giảm sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. 

Các nhà đầu tư nước ngoài có thể nhanh chóng tiếp cận được quỹ đất sạch, sẵn sàng để triển khai dự án, đặc biệt trong bối cảnh vẫn còn nhiều vướng mắc liên quan đến pháp lý dự án và thủ tục hành chính.

Thị trường bất động sản năm 2020 vẫn đa dạng, tuy nhiên sẽ việc tiếp cận nguồn vốn sẽ gặp khó khăn hơn khi tăng trưởng tín dụng vào bất động sản giảm do các ngân hàng tiếp tục thắt chặt dòng vốn cho vay kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, đầu năm 2020, Bộ Tài chính đã hoàn thành dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2018/NĐ-CP để trình Chính phủ nhằm quản lý, giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp. 

Dự thảo mới có những thay đổi lớn về điều kiện phát hành trái phiếu để bảo vệ nhà đầu tư và hạn chế rủi ro từ tình trạng lạm dụng huy động vốn qua kênh này.

Quá trình rà soát dự án:

Hai năm gần đây, thị trường có sự sụt giảm mạnh cả về nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở do quá trình rà soát, thanh tra, kiểm tra và phê duyệt dự án kéo dài.

Vấn đề pháp lý bắt đầu diễn ra vào cuối năm 2017 đã phần nào ảnh hưởng đến thị trường trong năm 2018 và ngày càng lan tỏa và ảnh hưởng sâu và rộng hơn đến nhiều doanh nghiệp trong năm 2019.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng khó khăn, do các dự án không thể tiếp tục triển khai và không thể bán hàng.

Các doanh nghiệp bất động sản mất đi cơ hội kinh doanh, các chi phí đầu tư dự án tăng, tồn đọng vốn, tồn kho tăng, mất thanh khoản, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh thiếu hụt, qua đó ảnh hưởng tới kết quả kinh doanh và tình hình tài chính của doanh nghiệp.

Năm 2020 thị trường sẽ tiếp tục đi ngang so với năm 2019, nguồn cung thị trường vẫn chủ yếu phụ thuộc vào các dự án có quy mô lớn.

Bất động sản thường có độ trễ, thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý để có thể mở bán thường mất từ 9-12 tháng. 

Như vậy, trong trường hợp tích cực nhất, khi các dự án được tháo gỡ về mặt pháp lý thì cũng phải đến cuối năm 2020 mới có thể mở bán. Nhiều dự án có thể bị đẩy lùi ngày mở bán chính thức sang 2021.

Mặc dù vậy, những khó khăn về pháp lý cũng tạo ra cơ hội rõ rệt cho các chủ đầu tư đã có sẵn quỹ đất sạch giá rẻ được tích lũy từ trước và có đầy đủ pháp lý. 

Các doanh nghiệp khi có dự án mở bán trong thời điểm thiếu nguồn cung sẽ nhận được sự quan tâm lớn của khách hàng và đạt tỷ lệ hấp thụ cao, đặc biệt là những dự án định hướng đúng phân khúc sản phẩm, đầy đủ tiện ích, giao thông thuận tiện và kết nối tốt với khu vực trung tâm.

Bạn đang theo dõi bài viết “Yếu tố nào sẽ tác động đến sự bứt phá của bất động sản 2020?”. Để lại email An Khang Real sẽ luôn cập nhật những bài viết phân tích mới nhất về thị trường bất động sản đến bạn.

CẬP NHẬT THỊ TRƯỜNG
CHỈ VỚI 1 LẦN ĐĂNG KÝ MIỄN PHÍ

*Mọi thông tin sẽ được bảo mật

Cập nhật thị trường

Đăng ký 1 lần
Cập nhật trọn đời

*Cam kết bảo mật thông tin