Những vấn đề cần biết trước khi quyết định mua hoặc đầu tư đất nền

những vấn đề cần biết trước khi quyết định mua hoặc đầu tư đất nền

Đầu tư đất nền là kênh đầu tư mà nhiều người lựa chọn trong thời gian gần đây.

Mua đất nền với định hướng xây nhà ở hoặc làm tài sản, để cho con trong tương lai cũng là định hướng của nhiều gia đình trẻ.

Vậy những người đang có ý đổ một khoản tiền lớn vào đầu tư đất nền, hay hộ gia đình trẻ muốn mua một lô đất đất để xây dựng tổ ấm, an cư lạc nghiệp cần phải làm gì và chuẩn bị gì trước khi mua đất nền.

Dưới đây An Khang Real xin đưa ra những vấn đề cần biết trước khi quyết định mua hoặc đầu tư đất nền mà khách hàng cần nắm rõ.

I. Chuẩn bị kiến thức cơ bản trước khi đầu tư.

Chuẩn bị thông tin và kiến thức cơ bản về đất nền trước khi có ý định mua.

Vấn đề này chắc hẳn ai cũng biết và nó được xếp vào hàng ưu tiên số 1 trước khi có ý định mua đất nền tại dự án.

Tuy nhiên…không phải ai cũng nắm rõ 

Nên tìm hiểu, chuẩn bị những gì?

Liệu những điều mà mọi người đã biết và nắm rõ đã đủ hay chưa để có một quyết định đầu tư đúng đắn và đạt được kỳ vọng như mong muốn.

Vậy như thế nào là đủ?

Hãy cùng chúng tôi đi tìm hiểu từng vấn đề

1. Hiểu rõ thế nào là đất nền.

Đất nền dự án

Đất nền là đất gì?

Đất nền là những lô đất được nhiều người tìm kiếm bởi lô đất này gần như chưa có bất kỳ tác động nào của máy móc, con người ví dụ như cào bằng, đào lấp, đổ đất, đổ cát, san đất. Tất cả mọi tác động, thay đổi, san lấp đất cũng như việc con người tác động trực tiếp sẽ không còn được gọi là đất nền nữa.

Đất nền bao gồm một số loại đất sau chia theo mục đích sử dụng:

  • Đất nền dự án: là những lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư. Nhưng đất chưa tiến hành xây dựng và vẫn còn trong trạng thái ban đầu.
  • Đất thổ cư: Hay còn gọi là đất phi nông nghiệp. Đây là loại đất cho phép ở, xây dựng nhà cửa, các công trình xây dựng cho đời sống xã hội

Đất nền dự án là gì?

Đất nền dự án là lô đất nằm trong dự án quy hoạch của địa phương, của chủ đầu tư, đang trong giai đoạn nghiên cứu, chưa xây dựng, vẫn ở trạng thái lô đất ban đầu. Đất nền dự án thường được lựa chọn trong khu vực có:

  • Quy hoạch rõ ràng, được phê duyệt
  • Nhiều tiện ích xung quanh
  • Hệ thống giao thông đồng bộ và tiện lợi.
  • Mục đích sử dụng trong dự án xây dựng lớn như khu sinh thái, khu dân cư hoặc cũng có thể là dự án nhà ở, công ty, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng.

Đất thổ cư là gì?

  • Đất thổ cư hay có tên gọi khác dễ hiểu hơn là đất ở. Đất thổ cư dùng để ở được phép xây dựng nhà cửa và các công trình phục vụ cho đời sống.

2. Pháp lý của đất nền.

Thủ tục pháp lý của condotel

Tìm hiểu kỹ về các vấn đề pháp lý của khu đất đầu tư.

Để đảm bảo tính pháp lý đất nền dự án, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ.

  • Đất đã được cấp sổ đỏ hoặc sổ hồng (sổ đã được tách riêng, tránh tình trạng có sổ nhưng lại là sổ chung chưa được tách).
  • Phê duyệt quy hoạch 1/500
  • Đã được cấp phép xây dựng
  • Đã được Sở Xây dựng xem xét thửa đất chuẩn bị giao dịch có đang trong tình trạng thế chấp tại tổ chức tín dụng hợp pháp hay không (nếu thế chấp phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán)

Thế nào là quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500?

Quy hoạch chi tiết theo tỷ lệ 1/500 (hay còn được hiểu là quy hoạch chi tiết xây dựng) 

Quy hoạch 1/500 gắn liền với một dự án đầu tư cụ thể.

Quy hoạch 1/500 là cơ sở để được cấp giấy phép xây dựng (sau này cho dự án) và lập dự án đầu tư xây dựng.

– Các chỉ tiêu về xây dựng phải có mà quy hoạch 1/500 phải thể hiện như: Dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tổ chức không gian, kiến trúc, công trình hạ tầng, kiến trúc/thiết kế chi tiết của từng lô đất, đánh giá môi trường…với quy hoạch 1/500, chúng ta có thể xác định được mối quan hệ giữa các công trình thuộc quy hoạch với các yếu tố bên ngoài của quy hoạch như: cổng vào, đường đi, tường rào…

Ngoài ra người mua cần nắm rõ thế nào là sổ đỏ, thế nào là sổ hồng, đây là 2 loại giấy tờ cơ bản gắn liền với thửa đất nên cần nắm rõ để tránh những hiểu lầm và đầu tư sai cách.

Sổ hồng và sổ đỏ

SỔ ĐỎ LÀ GÌ?

Sổ đỏ hay bìa đỏ là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được cấp cho các khu vực ngoài đô thị (nông thôn), được quy định tại nghị định số 60-CP của Chính phủ và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của tổng cục địa chính.

Các loại đất được cấp sổ đỏ: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất làm nhà ở thuộc nông thôn. Hình thức bên ngoài sổ có màu đỏ đậm, do UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp cho chủ sử dụng.

SỔ HỒNG LÀ GÌ?

Sổ hồng là tên gọi dựa trên màu sắc của Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở do Bộ Xây dựng ban hành. Bên trong sổ đỏ ghi rõ các nội dung sau: Sở hữu nhà ở như thế nào, sử dụng đất ở thuộc sử dụng riêng hay chung: Cấp cho nhà riêng đất hoặc nhà chung đất như nhà chung cư.

3. Phong thủy và vị trí đất ở, đất mua để đầu tư

Vị trí đất là tiêu chí hàng đầu để chọn đầu tư bất động sản, cũng như nhắm đến tiềm năng tăng giá của đất. 

Khi chọn mua để ở hay đầu tư vào đất nền, nên lựa chọn vị trí kết nối giao thông thuận lợi, hạ tầng đang dần hoàn thiện, cơ hội tăng giá sẽ rất lớn.

Ngoài những yếu tố đó cần quan tâm đến các yếu tố khác như:

Yếu tố Phong thủy.

Cho dù mua đất dùng để ở hay kinh doanh thì việc lựa chọn một mảnh đất có phong thủy tốt và hợp với chủ nhà là điều cực kỳ quan trọng.

Nếu phía đối diện mảnh đất là một mảnh đất mở – ý nghĩa là một tương lai rộng mở, xán lạn.

Còn nếu mảnh đất bị bủa vây bởi cây cối thì cũng không tốt, không phát sinh được vượng khí.

Đặc biệt

Phía trước có cây lớn hay cây nhỏ đều là điều cấm kỵ trong phong thủy, nó ảnh hưởng đến đường tài lội mà gia chủ nhận được. Nhưng nếu có thì gia chủ buộc phải di dời chúng tới một vị trí khác.

Ngoài ra, điều tối kỵ trong phong thủy là ngõ hay đường dài hướng thẳng vào nhà, giống như 1 cây thương đâm thẳng vào nhà gây sát khí mạnh, rất dễ gặp tai họa, khó có thể an cư lạc nghiệp.

Chọn hướng đất phù hợp với gia chủ cũng là một trong những yếu tố phong thủy hàng đầu mà nhiều người quan tâm.

II.Trình tự các bước mua bán đất nền.

1. Tìm hiểu thông tin

Nếu bạn đang có ý định mua đất nền dự án thì cần tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư.

Ngoài ra nếu thửa đất đã có chủ sở hữu thì cần tìm hiểu các thông tin toàn diện và chi tiết hơn.

Cụ thể như sau:

Tìm hiểu về chủ đầu tư dự án

Chủ đầu tư là người chịu trách nhiệm về dự án, cũng như về các vấn đề sổ sách chứng từ liên quan đến lô đất nền mà khách hàng có ý định mua.

Vì vậy cần xem xét uy tín của chủ đầu tư để tránh những vướng mắc về sau.

Tìm hiểu về năng lực tài chính của chủ đầu tư.

Bởi lẽ nhiều chủ đầu tư sau khi bán đã không thực hiện nghĩa vụ về việc xây dựng các hạng mục nước sinh hoạt, điện, đường nội bộ trong những khu đất nền rộng tư vài chục đến vài trăm héc ta, giống như đã cam kết.

Tìm hiểu thông tin quy hoạch dự án

Làm sao để biết thửa đất bạn định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào không.

Bạn nhìn hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ, thậm chí khi đã tra cứu ở Văn phòng công chứng (VPCC) thì bạn cũng không thể biết hết được thông tin là liệu nhà đất bạn đang định mua có nằm trong quy hoạch hoặc dự án nào hay không.

Người bán nhà hoặc người môi giới có thể không cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực cho bạn.

Rất đơn giản thôi, bạn chỉ cần mang bản photo sổ đỏ đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi có nhà, đất đó để hỏi cung cấp thông tin. Sau đó bộ phận một cửa hoặc là họ sẽ hướng dẫn và nhận hồ sơ của bạn, hoặc là họ hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp cho bạn thông tin quy hoạch đó.

Vậy để biết thông tin thửa đất bạn đang định mua có nằm trong quy hoạch hay không, bạn cứ mang bản photo sổ đỏ đến hỏi ở bộ phận một cửa của UBND quận huyện rồi họ sẽ hướng dẫn cụ thể cho bạn.

Thửa đất có đang trong tình trạng tranh chấp chất đai?

Những tranh chấp đã “đình đám” rồi thì bạn rất dễ biết, có khi chỉ cần đi từ đầu phố hay đầu làng bạn đã có thông tin rồi.

Nhưng còn những tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm” thì bạn không dễ dàng biết được.

Chẳng hạn, tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước…với hàng xóm, hoặc có khi đơn giản chỉ là “Tại thấy không thích là không thích thôi”…

Làm sao để biết thửa đất có đang trong tình trạng tranh chấp?

Những tranh chấp này hơi khó tìm hiểu, có lẽ bạn cần chịu khó hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh, lân cận gần nhất với căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Bạn cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này.

Thông tin thế chấp:

Nếu thửa đất có sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng thì bạn nhận biết thông tin rất đơn giản. 

Chỉ cần xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ thì sẽ thấy thông tin thế chấp. 

Cũng có sổ đỏ họ có gắn thêm 1 tờ riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai. 

Nếu có trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp bằng cách gỡ tờ đó ra, thì bạn quan sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ đỏ chỉ có 1 nửa dấu giáp lai thôi. 

Trường hợp này tuy hiếm nhưng không phải không có.

Ngoài ra thông tin về thế chấp ngân hàng cũng có thể tra cứu được ở các Văn phòng công chứng. 

Bạn chỉ cần có bản photo của sổ đỏ mang đến là có thể nhờ họ tra cứu, thường là miễn phí.

Nếu họ không thế chấp ngân hàng mà thế chấp cho cá nhân hoặc các tổ chức cho vay “nóng”, vay lãi cao thì sao?

Khó có thể biết được nếu người bán không chủ động nói cho bạn. Vấn đề này ngoài việc hỏi, bạn nên tìm hiểu về cá nhân người bán là chủ đất, chẳng hạn họ có phải là người chơi cờ bạc, nợ nhiêu cần vay nóng, vay gấp, vay lãi cao hay không. Nếu được thì tìm hiểu thông tin từ vợ, chồng, con, người thân của họ, hỏi những người hàng xóm… Việc làm này chỉ có thể hạn chế phần nào đó rủi ro, còn lại thì tùy vào sự nhạy bén và may mắn của bạn nữa.

Việc dùng sổ đỏ thế chấp để vay nóng, vay lãi cao cho dù có hiệu lực hay vô hiệu thì thực tế nó cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất sau này của bạn.

2. Chuẩn bị các loại giấy tờ cần thiết.

Giấy tờ cần chuẩn bị khi kí kết hợp đồng mua đất

Bạn và người mua / người bán cùng nhau chuẩn bị các giấy tờ cần thiết theo yêu cầu của VPCC. Với giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất thì giấy tờ cũng không có gì phức tạp, VPCC sẽ hướng dẫn đầy đủ và chi tiết cho bạn.

Những loại giấy tờ người mua đất nền cần chuẩn bị trước khi giao dịch.

– Chứng minh nhân dân, bao gồm cả bản chính và bản sao

– Hộ khẩu, bao gồm cả bản chính và bản sao.

– Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).

– Đối với người nước ngoài muốn sở hữu căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ trong dự án nhà ở thương mại, cần chuẩn bị hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu xác nhận nhập cảnh của cơ quan xuất nhập cảnh Việt Nam (và không thuộc các trường hợp miễn trừ, ưu đãi về ngoại giao).

– Khi muốn đứng tên chung sổ đỏ, người đứng tên chung cũng cần chuẩn bị chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu và phải cùng người mua ký kết vào hợp đồng mua bán chuyển nhượng bất động sản tại phòng công chứng.

– Nếu người mua cần thế chấp để vay ngân hàng với mục đích mua bất động sản, cần chuẩn bị khá nhiều các loại giấy tờ. Đó là: đơn vay thế chấp bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay, bản sao giấy xác nhận độc thân hoặc giấy đăng ký kết hôn, bản sao CMND, hộ khẩu hoặc KT3 (sổ tạm trú). Cần các loại giấy tờ chứng minh thu nhập thông qua hợp đồng cho thuê nhà hoặc hợp đồng lao động hoặc sao kê tài khoản chuyển lương qua ngân hàng… Hợp đồng mua bán đã công chứng, sổ hồng, thông báo trước bạ, bản vẽ hiện trạng nhà đất cũng phải được chuẩn bị.

– Nếu người mua cần vay tín chấp (vay không thế chấp) ở ngân hàng, người mua cần chuẩn bị: CMND hoặc hộ chiếu, sổ hộ khẩu hoặc KT3, giấy xin vay tín chấp, hồ sơ chứng minh công việc (hợp đồng lao động, bảng sao kê lương…)

– Khi hoàn tất hợp đồng công chứng hợp đồng mua bán đất, bên mua phải đến Chi cục thuế cấp huyện để làm tờ khai và nộp lệ phí trước bạ. Lệ phí trước bạ được tính là 0,5% giá trị của lô đất. Lúc này, người mua vẫn phải mang theo chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

3. Tìm văn phòng công chứng

Sau khi đã quyết định mua bước tiếp theo bạn cần làm là tìm văn phòng công chứng(VPCC). Thông thường việc tìm VPCC sẽ do 1 bên đảm nhận, theo thỏa thuận trước của các bên.

Khi ký hợp đồng công chứng, các VPCC sẽ kiểm tra toàn bộ giấy tờ gốc của các bên. Như vậy, các bên cũng có thể phần nào yên tâm khi có các công chứng viên trợ giúp việc kiểm tra giấy tờ thật, giả.

4. Ký hợp đồng, giao tiền, giao giấy tờ và sổ đỏ gốc

Đây có thể coi là bước rất quan trọng, quyết định sự thành công và thuận lợi của việc giao dịch, mua bán sang tên sổ đỏ.

Tùy vào từng người, từng cách giao dịch mà bạn quyết định thời điểm ký hợp đồng, lấy hợp đồng, giao tiền, nhận tiền, giao giấy tờ, sổ đỏ gốc… cho an toàn và thuận lợi

5. Làm thủ tục sang tên sổ đỏ

Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ở bước cuối cùng này, nếu bạn muốn mọi việc đơn giản, đó là bạn nên yêu cầu luôn VPCC làm sang tên sổ đỏ cho bạn. Việc VPCC làm sang tên sổ đỏ có một số lợi ích mà khi bạn thuê dịch vụ làm sổ đỏ khác không có được, chẳng hạn như:

  • Bạn sẽ không phải lo hay sợ quên, sợ thiếu về các giấy tờ liên quan, chẳng hạn như loại giấy tờ nào, bao nhiêu bản sao… tất cả đã có sẵn ở VPCC, họ cũng biết rõ sẽ cần những giấy tờ nào và bao nhiêu bản để sang tên sổ đỏ cho bạn.

  • VPCC có khả năng liên hệ với các Văn phòng đăng ký đất đai một cách dễ dàng và thuận tiện hơn hẳn những nơi khác.

  • Chi phí thấp hơn khi bạn làm ở những nơi khác (chẳng hạn như luật sư)

Bước này chỉ gặp khi khách hàng mua đất của 1 chủ sở hữu riêng lẻ mới cần sang tên chủ sở hữu.

Nếu mua của dự án mới tách thửa thì sổ được cấp mới và đứng tên khách hàng là chủ sở hữu nên không cần thực hiện thủ tục sang tên.

III. Lời khuyên dành cho người đang có ý định mua đất nền để xây nhà ở hoặc đầu tư.

  • Người có nhu cầu mua đất nên so sánh với mảnh đất tương đồng về diện tích ở khu vực xung quanh. Sự so sánh này sẽ phần nào giúp người mua tránh bị bên môi giới làm giá, đặc biệt phải tỉnh táo để tránh hiệu ứng tâm lý theo đám đông.
  •  Không nên mua đất có chung giấy sở hữu quyền sử dụng đất. Điều này cực kỳ nguy hiểm, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Những khu đất chưa được phân lô, tách nền thường đang vướng mắc khá nhiều lý do về pháp lý.
  • Nhiều thông tin về dự án, siêu dự án thật ra chỉ là ‘bánh vẽ’ để “tung hỏa mù” với người mua.

Vậy nên…Người mua cần chú ý …

  • Người mua cần chú ý đến tiện ích xung quanh khu đất nền có ý định mua, không chăm chăm nghe những lời ‘tô vẽ’ về dự án.
  • Những dự án có đường, cầu qua sông, kênh rạch cần được xem xét kỹ lưỡng vì đây là những yếu tố thay đổi giá trị đất nền lên rất cao.
  • Đặc biệt chú ý đến biên bản bàn giao đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy hoạch theo tỉ lệ 1/500. Cùng với đó là việc chủ đầu tư phải đóng tiền sử dụng đất cho Nhà nước.
  • Thời gian qua, do cơn sốt đất diễn ra tại nhiều địa phương, gây tác động xấu tới tâm lý thị trường, kéo mặt bằng giá cao hơn giá trị thực, nhiều địa phương đã ban hành “lệnh” cấm phân lô, tách thửa. Do đó nếu có ý định mua đất nền tại các địa phương này, khách hàng cần xem xét khu đất đã được phép phân lô tách thửa hay chưa.
  • Xem rõ hợp đồng về điều khoản tiến độ thanh toán. Việc thanh toán phải đi đôi với tiến độ về các tiện ích (đường, điện, nước) giống như mua nhà chung cư. Tránh việc, người dân phải đóng tiền, tiện tích chủ đầu tư lại ngó lơ.
  • Chú ý đến diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa theo Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25.2.2009 của UBND TP.HCM. Chính từ việc không chú ý quy định này mà nhiều người mua diện không đủ yêu cầu vẫn phát sinh giao dịch, song không được

Lưu ý:

khi mua đất nền ở bất kỳ khu vực nào cũng cần kiểm tra quy hoạch dự án từ cơ quan chức năng.

IV. An Khang Real giới thiệu đến quý khách hàng kênh đầu tư mới.

Thời gian vừa qua thị trường bất động đang nóng lên, kéo theo đó là không ít các dự án, chủ đầu tư lợi dụng để tạo các cơn sốt ảo về đất nền. Giá đất cứ thế tăng vọt và chững lại chứ không hề có dấu hiệu giảm.

Để đầu tư có hiệu quả các khách hàng cần tỉnh táo nhìn nhận và đánh giá một cách toàn diện trước khi có quyết định mua hoặc đầu tư.

Một giải pháp đầu tư thảnh thơi an nhàng nhất.

Bất động sản nghỉ dưỡng kênh đầu tư “An toàn – Hiệu quả – Giá trị tăng dần theo thời gian”

Ngoài sự hiệu quả, an toàn và lợi nhuận đều đặn kênh đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng còn là kênh thu  hút đầu tư với số vốn ban đầu chỉ từ 500 triệu đồng.

Không ít nhà đầu tư đất nền chuyển hướng sang kênh đầu tư này với lý do: Số vốn đầu tư ban đầu không quá cao nhưng mang về nhiều lợi ích lớn.Cam Ranh Bay Hotels & Resorts Dự án bất động sản nghỉ dưỡng Cam Ranh Bay Hotels & Resorts

Hơn 5000 khách hàng đã tìm đến An Khang Real để được tư vấn về kênh đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng một trong những kênh đầu tư An toàn, thu hồi vốn nhanh, tính thanh khoản cao và nhận về lợi nhuận đều đặn.

Những khách hàng tìm đến với An Khang Real ngoài mong muốn tìm hiểu về kênh đầu tư hiệu quả, họ còn đến vì sự uy tín, chuyên nghiệp và tận tâm của An Khang Real.

Liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ và tư vấn thông tin về các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang là xu hướng đầu tư trên thị trường bất động sản hiện nay.

Liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chọn căn và hỗ trợ một cách tốt nhất.

Công ty Cổ phần Tư Vấn và Đầu Tư Bất Động Sản An Khang

Địa chỉ: 88 Vũ Tông Phan, phường An Phú, quận 2, Tp. HCM

Hotline: 0822 6789 33 (Kinh doanh)

Email: marketing@ankhangreal.vn

Thị trường bất động sản luôn thay đổi liên tục khiến các nhà đầu tư ngày càng khó khăn trong việc lựa chọn dự án để "xuống tiền". Hãy để An Khang Real cập nhật thông tin đúng nhu cầu đến Quý khách.

Cập nhật thị trường

Đăng ký 1 lần
Cập nhật trọn đời

*Cam kết bảo mật thông tin