5 Lưu ý không thể bỏ qua khi xây dựng nhà phố 2020

xây dựng nhà phố

5 lưu ý không thể bỏ qua khi xây dựng nhà phố - Cập nhật mới nhất 2020

Sở hữu một căn nhà phố hay nhà mặt đất chắc hẳn là ước mơ của rất nhiều người. Đặc biệt nếu bạn đang có dự định xây dựng một căn nhà mới hoàn toàn lại càng phải đặt nhiều tâm huyết. Từ thiết kế, kinh phí, đến các thủ tục hành chính liên quan đều cần được tính toán, chuẩn bị kỹ. 

Chính vì thế, An Khang Real sẽ cung cấp những kiến thức cơ bản nhưng hết sức quan trọng với hy vọng góp phần giúp bạn và gia đình chuẩn bị bản kế hoạch xây dựng nhà ở hoàn chỉnh.

1. Khái niệm nhà phố là gì?

xây dựng nhà phố

1.1. Nhà phố là gì?

Thực tế trong hệ thống văn bản pháp luật Việt Nam chưa đưa ra định nghĩa cụ thể cho khái niệm Nhà phố. 

Thay vào đó, chúng ta có thể xếp nhà phố vào nhóm nhà riêng lẻ, được quy định tại điểm 29 điều 3 Luật xây dựng 2014 như sau: “Nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật”.

Nói một cách khác, nhà phố là loại hình nhà phổ biến tại các thành phố lớn, nơi tập trung đông dân cư và có mật độ xây dựng cao. Dựa vào công năng sử dụng và đặc điểm cụ thể mà nhà phố có thể được chia thành nhiều loại hình khác nhau như nhà phố thương mại, nhà phố liền kề, nhà phố sân vườn… 

1.2. Đặc điểm chung của nhà phố

Nhà phố thường được xây theo dạng nhà ống, mặt tiền từ khoảng 3-5m, chiều dài từ 10-20m từ 2 tầng trở lên. 

Nhà phố thường được xây dựng với mật độ cao, tạo thành các dãy nhà sát nhau. Nhà phố có thể phục vụ nhu cầu sinh hoạt gia đình, kinh doanh hoặc kết hợp cả 2 mục đích. 

Với diện tích hạn chế, nhà phố thường chỉ có 1 mặt tiền, 3 mặt còn lại liền sát với các công trình khác. Điều này tạo ra sự hạn chế khá nhiều đến nguồn ánh sáng tự nhiên hay thông thoáng trong nhà. 

Tuy nhiên, nhà phố ngày nay đã được chú trọng hơn rất nhiều trong thiết kế nhằm tối ưu phần không gian và tăng tính thẩm mỹ cho công trình. Do chỉ có một mặt tiền mà có thể thấy chi phí đầu tư xây dựng cũng được giảm đi đáng kể.

2. Các quy chuẩn chung về việc xây dựng nhà phố mới nhất 2020

Quy chuẩn xây dựng đô thị mới nhất được ban hành tại QCVN 04-1:2015/BXD. Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà ở và công trình công cộng của Bộ Xây dựng có một số vấn đề cần lưu ý như sau:

  • Nhà ở phải được xây dựng theo quy hoạch và thiết kế đô thị được duyệt. 
  • Vị trí xây dựng phải có đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật: đường cho xe chữa cháy, hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác, hệ thống truyền thông.
  • Nhà ở phải đảm bảo được các quy chuẩn về Phòng cháy chữa cháy, mối mọt… 
  • Không xây dựng tại khu vực có nguy cơ sạt lở, đất lún.
  • Nhà ở riêng lẻ tại khu vực chịu ảnh hưởng thiên tai cần được đảm bảo theo đúng tiêu chuẩn phù hợp với đặc thù tự nhiên của khu vực.
  • Nhà ở cần được bảo trì, sửa chữa trong suốt thời gian tuổi thọ của công trình. Đảm bảo công năng các thành phần của ngôi nhà, không gây nguy hiểm cho con người.

Ngoài ra, trong quá trình xây dựng nhà ở cần tuân thủ theo các Quy định kỹ thuật bao gồm quy định về kiến trúc, quy định về kết cấu cũng như các vấn đề liên quan khác.

Các quy định này được đề ra nhằm đảm bảo tính thẩm mĩ, hài hoà với cảnh quan đô thị cũng như chất lượng công trình, an toàn cho người sử dụng.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo một số quy định khác tại các văn bản hiện hành như Luật Nhà ở 2014, Luật Xây dựng 2014 và các văn bản bổ sung hướng dẫn đi kèm…

 

3. Quy định quản lý chất lượng xây dựng nhà phố

Quy định xây dựng

Nhằm đảm bảo tiêu chuẩn chất lượng công trình nhà ở riêng lẻ trên toàn lãnh thổ Việt Nam, Bộ Xây Dựng ban hành Thông tư Số: 10/2014/TT-BXD – Quy định một số nội dung về quản lý chất lượng xây dựng nhà ở riêng lẻ.

Tại thông tư có một số điều đáng lưu ý như sau:

  • Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng bằng hoặc nhỏ hơn 250m2, từ 2 tầng trở xuống, chủ nhà tự thực hiện khảo sát và thiết kế xây dựng nếu có kinh nghiệm thực hiện công việc tương tự
  • Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng lớn hơn 250m2, từ 3 tầng trở lên, chủ nhà phải thuê nhà thầu khảo sát xây dựng có đủ điều kiện năng lực theo quy định để thực hiện khảo sát địa chất công trình.
  • Nhà ở trong khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa hoặc trường hợp nâng tầng nhà ở thì việc thiết kế phải do tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực hoạt động thiết kế xây dựng thực hiện.

4. Thủ tục xin giấy phép xây dựng

Các thủ tục pháp lý là vấn đề hết sức quan trọng khi thực hiện xây dựng các công trình nhà ở.

4.1. Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng

Theo Điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD, Chủ đầu tư cần chuẩn bị 2 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép giấy dựng đối với nhà ở riêng lẻ gồm các giấy tờ sau:

  1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 1 Thông tư này.
  2. Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
  3. Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.
  4. Đối với công trình xây chen có tầng hầm, ngoài các tài liệu quy định tại Khoản 1, 2, 3 Điều này, hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận.
  5. Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng

Xem Mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng. Tại đây

4.2. Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở

Sau khi chuẩn bị hồ sơ đã bao gồm các giấy tờ cần thiết, chủ đầu tư thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo trình tự sau

Bước 1: Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ trực tiếp hoặc gửi theo đường bưu điện đến UBND cấp quận, huyện hoặc đơn vị hành chính tương đương, nơi có phần đất dự kiến xây dựng nhà ở riêng lẻ.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ:

UBND có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ của chủ đầu tư đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật.

Sau khi kiểm tra hồ sơ đã hợp lệ, chủ đầu tư sẽ nhận được giấy biên nhận (hay còn gọi là giấy hẹn) từ UBND có thẩm quyền.

Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không đúng theo quy định, chủ đầu tư sẽ được hướng dẫn để hoàn thiện hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Xử lý yêu cầu

UBND có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm tra, xét duyệt hồ sơ (tiêu chuẩn kỹ thuật, thiết kế kiến trúc…) để đảm bảo công trình đúng theo tiêu chuẩn đề ra của Bộ Xây Dựng

Bước 4. Trả kết quả

Sau quá trình kiểm tra hồ sơ, UBND có thẩm quyền sẽ gửi trả Giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế trình xin cấp giấy phép xây dựng có đóng dấu của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư.

Thời hạn giải quyết: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (theo Quyết định 838/QĐ-BXD ngày 29/8/2016).

Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải trả lệ phí cấp giấy phép xây dựng: Theo Thông tư 250/2016/TT-BTC. Lệ phí cấp giấy phép xây dựng thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh. Do vậy, lệ phí cấp giấy phép xây dựng tại từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là khác nhau.

 

 

5. Một số vấn đề khác cần lưu ý khi thực hiện xây dựng nhà phố

Ông bà ta vẫn có câu “An cư thì mới lạc nghiệp”. Thế nhưng để có một nơi an cư tốt nhất không phải là điều dễ dàng. 

Chuẩn bị tài chính, thực hiện thủ tục pháp lý và bắt tay vào thực hiện với vô vàn thứ cần chuẩn bị. Người ta vẫn nói đùa với nhau rằng, xây xong một căn nhà như già đi 10 tuổi.

Chính vì thế, để tránh rủi ro phát sinh, bạn cần chuẩn bị thật kĩ càng trên mọi phương diện cũng như cần lưu ý đến những vấn đề sau

5.1. Tham khảo ý kiến của các thành viên trong gia đình

Tham khảo ý kiến của các thành viên trong gia đình
Tham khảo ý kiến của các thành viên trong gia đình

Nhà là nơi để về, nơi có tình thương của gia đình, những bữa cơm canh ngọt lành và “cái nhân” của hạnh phúc. 

Vì thế, xây nhà là công việc chung của tất cả các thành viên trong gia đình, ai nấy cũng có phần.

Do đó, cần có sự thống nhất giữa vợ và chồng, bố mẹ và con cái, đặc biệt là về kinh phí xây dựng sao cho phù hợp nhất với kinh tế gia đình.

Do đó, từ thiết kế cho đến quá trình thi công cần được tham khảo và thống nhất ý kiến giữa các thành viên.

Có như vậy mới có thể tạo ra một không gian sống phù hợp, dung hòa được thói quen và sở thích của mọi người.

Bên cạnh đó, có thể tối ưu hoá không gian cá nhân cho mỗi thành viên theo độ tuổi, sở thích để thiết kế không gian và nội thất phù hợp.

Sau khi đã có được ý kiến thống nhất giữa các thành viên trong gia đình, gia chủ bắt đầu tiến hành lựa chọn thiết kế phù hợp. 

Gia chủ cần chủ động trong việc xác định yêu cầu, mong muốn của mình đối với bản vẽ để dễ dàng làm việc với đội thiết kế.

5.2. Đưa ra bản kinh phí dự trù chính xác và phù hợp với thực tế

Như đã nói, xây nhà là một khoản đầu tư gần như “cả đời người”, đòi hỏi một số tiền lớn. 

Kiến trúc sư có thể là người giúp bạn lập nên một kế hoạch tài chính cụ thể. 

Thế nhưng, bạn vẫn nên tự lập cho mình một bản dự toán tất cả các chi phí có thể có trong suốt quá trình xây dựng.

Nên dự trù chi phí phát sinh ở mức khoảng 10-30% số tiền hoặc nhiều hơn nếu không có sự hỗ trợ từ người có chuyên môn. Điều này giúp bạn chủ động trong vấn đề tài chính, tránh lại phát sinh nợ không đáng có sau khi xây nhà.

Có 2 loại chi phí lớn mà gia chủ cần phải tính toán hết sức cẩn trọng bao gồm: Chi phí xây dựng cơ bản và Chi phí nội thất.

Chi phí xây dựng bao gồm chi phí xây phần thô và phần hoàn thiện công trình, nhân công… Chi phí này bạn có thể tham vấn các kiến trúc sư hoặc đơn vị thi công. 

Nội thất cũng là một chi phí lớn cần được tính toán cẩn trọng. Bạn dễ “yếu lòng” trước cái đẹp mà “vung tiền quá tay” cho một món đồ nội thất: sofa, bếp ăn, điện gia dụng…

Hiện nay, trong quá trình thi công chọn nhà thầu, chúng ta có thể lựa chọn 2 phương án: chỉ xây dựng phần thô hoặc thi công xây dựng trọn gói.

Phương án 1:  Xây dựng nhà phần thô và nhân công hoàn thiện:

Với phương án này, chủ đầu tư sẽ thanh toán cho chủ thầu các chi phí về vật tư và chi phí nhân công hoàn thiện. Nhà thầu sẽ chỉ hoàn tất công việc của mình cho đến khi công trình hoàn thiện và bàn giao cho chủ nhà.

Ưu điểm của phương án này là chủ nhà có thể tùy thích trong việc chọn mua vật tư cung cấp cho nhà thầu.

Điều này có nghĩa chủ nhà phải có hiểu biết về vật liệu xây dựng cũng như phải phối hợp với nhà thầu trong suốt quá trình thi công hoàn thiện. Đồng thời tính toán, bổ sung vật liệu kịp thời sao cho sát với bản thiết kế nhất.

Tuy nhiên, phương án này sẽ khiến chủ nhà mất nhiều thời gian và công sức hơn trong việc tính toán cũng như mua bán.

Ngoài ra, sinh hoạt cũng như công việc của các thành viên trong gia đình cũng có thể bị ảnh hưởng nhiều nếu không sành sỏi về nguồn cung cấp vật liệu.

Tham khảo đơn giá xây dựng nhà phần thô và nhân công hoàn thiện mà An Khang tổng hợp được tại đây

Phương án 2: Xây dựng trọn gói

Xây dựng trọn gói là phương án chọn ra một nhà thầu có khả năng tự làm giấy phép xây dựng, các thủ tục hành chính có liên quan cũng như cung cấp bản vẽ nhà, phối cảnh… Bên cạnh đó, nhà thầu sẽ hoàn tất tất cả các hạng mục thi công và chỉ bàn giao khi đã hoàn thiện 100%.

Ưu điểm của phương án này chính là chủ nhà có thể tiết kiệm thời gian và chi phí, thời gian thi công được đảm bảo. Chủ nhà sẽ không mất thời gian để tìm hiểu, so sánh nguyên vật liệu hay nguồn cung giá tốt.

Ngoài ra, nhà thầu sẽ giúp chúng ta hạn chế được tối đa các chi phí phát sinh ngoài ý muốn và đặc biệt là sự thống nhất trong quá trình thi công, giám sát, giúp đảm bảo tốt tiến độ thi công.

Tuy nhiên, nhược điểm là chủ nhà sẽ hạn chế hơn trong việc lựa chọn nguyên liệu. Hơn nữa, chủ nhà cần theo dõi sát tiến độ thi công, vật liệu xây dựng có đúng như cam kết hay không.

Tham khảo đơn giá xây dựng nhà trọn gói mà An Khang tổng hợp được tại đây

Dù chọn phương án nào đi nữa thì năng lực nhà thầu cũng là yếu tố quyết định. Thông thường, chúng ta sẽ lựa chọn nhà thầu thông quan các mối quan hệ hoặc thông qua các công trình đã được thực hiện trước đó.

Ngoài ra, cần đặc biệt chú ý đến đơn giá, nguyên vật liệu sử dụng có đảm bảo chất lượng và chi phí đã thống kê hay không. Các điều khoản, tiến độ xây dựng cũng như tiến độ thanh toán cần được ghi rõ trong hợp đồng.

5.3. Lựa chọn đơn vị thi công uy tín, giám sát công trình

xây dựng nhà phố
Lựa chọn đơn vị thi công uy tín, giám sát công trình

Đây là một bước “chọn mặt gửi vàng” vô cùng quan trọng. Vì năng lực của đơn vị thi công ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng công trình cũng như tuổi thọ nhà ở.

Cần tham khảo nhiều hơn cũng như hỏi ý kiến gia đình để chọn đơn vị thi công có năng lực. Không nên vì giá thầu rẻ mà chọn “đại” để không bị tiền mất tật mang.

Khi làm việc với đơn vị thi công cần có hợp đồng với các điều khoản rõ ràng, cụ thể.

Trong đó, cần quy định rõ quyền lợi và nghĩa vụ của các bên bao gồm các nội dung như: Giá cả và công việc, những thỏa thuận như khoán toàn bộ, khoán từng phần hay tính toán riêng tiền vật liệu, nhân công…

5.4. Nhà phố liệu có phải là lựa chọn nhà ở tốt nhất?

Chúng ta có thể mất rất nhiều năm hay hàng chục năm để tích luỹ một số tiền kha khá trước khi quyết định xây nhà. Căn nhà đó chính là khát khao và nỗ lực của cuộc đời mỗi người, là gia tài mà cả đời cha mẹ chuẩn bị cho con cái sau này. 

Tuy nhiên, nếu khả năng tài chính chưa đủ hay việc xây dựng nhà mặt đất tốn quá nhiều thời gian và công sức thì chung cư có thể là lựa chọn tối ưu.

  • Chung cư đang dần trở thành nhà ở hiện đại khi mà quỹ đất tại các thành phố lớn đang dần bị thu hẹp.
  • Có rất nhiều phân khúc chung cư từ bình dân đến cao cấp phù hợp với nhu cầu và tài chính của đại đa số các gia đình.
  • Khi sở hữu một căn hộ chung cư đồng nghĩa với việc bạn sẽ được hưởng các dịch vụ tiện ích nội khu. Mức độ an ninh tốt hơn.
  • Không những vậy, các chung cư còn có những chính sách hỗ trợ thanh toán theo tiến độ dự án. Điều này góp phần giảm áp lực tài chính cho rất nhiều các cặp vợ chồng trẻ.
xây dựng nhà phố
Dự án Picity Xuân Thạnh Quận 12

Đơn cử có thể kể đến dự án Picity quận 12 đang được rất nhiều khách hàng quan tâm với nhiều ưu điểm nổi bật như:

  • Vị trí và giao thông thuận lợi: cách Quốc lộ 1A khoảng 500m và cách UBND Quận 12 tầm 800m.
  • Nhiều tiện ích nội khu cao cấp như khu vui chơi trẻ em, phòng gym, trường mẫu giáo…
  • Thiết kế căn hộ đa dạng phù hợp với số lượng thành viên trong gia đình.
  • Đặc biệt, khách hàng có thể thanh toán theo tiến độ thi công của dự án.
  • Ngân hàng bảo lãnh và cho vay 80% giá trị căn hộ trong thời gian tối đa 20 năm với lãi suất ưu đãi nhất.

Nhanh tay liên hệ tư vấn để nhận được nhiều chính sách ưu đãi trong giai đoạn đầu mở bán. Đây quả thật là một dự án đáng quan tâm và đáng để đầu tư.

Để lại thông tin theo mẫu bên dưới hoặc liên hệ trực tiếp số hotline 0822 6789 33, đội ngũ chuyên viên tư vấn dày dạn kinh nghiệm của An Khang Real sẽ phản hồi thông tin nhanh nhất có thể.

Công ty Cổ phần Tư Vấn và Đầu Tư Bất Động Sản An Khang

Địa chỉ: 88 Vũ Tông Phan, phường An Phú, quận 2, Tp. HCM

Hotline: 0822 6789 33 (Kinh doanh)

Email: marketing@ankhangreal.vn

An Khang Real hi vọng sẽ phần nào giúp bạn chuẩn bị thật tốt hành trang trên con đường thực hiện xây dựng tổ ấm của cả gia đình. Chúc bạn thành công!

Thị trường bất động sản luôn thay đổi liên tục khiến các nhà đầu tư ngày càng khó khăn trong việc lựa chọn dự án để "xuống tiền". Hãy để An Khang Real cập nhật thông tin đúng nhu cầu đến Quý khách.